管理組合さまからの
よくあるご質問

ルールとマナーの徹底

賃借人にも使用細則を守らせたいのですが、どうしたらよいですか？

賃借人が入居する際などに使用細則を渡し、これを守る義務があることを伝える必要があります。
使用細則はマンション生活の基本ルールを定めたものですから、賃借人も守る義務があります。賃借人が入居するときに使用細則を渡し、これを必ず守る義務があることを伝える必要があります。
マンションによっては専有部分を賃貸する場合に、区分所有者を通じて仲介業者が賃借人に使用細則の内容をあらかじめ説明するように依頼しているところもあります。また、区分所有者の義務として賃貸借契約を結ぶときに賃借人に使用細則などを守る誓約書の提出を、管理規約に定めているところもあります。

隣のバルコニーとの仕切り（隔て板）の前に物置を置いている居住者がいますが、注意したほうがよいですか？

管理規約や使用細則に基づき、管理組合として撤去を求める必要があります。
バルコニーは各住戸で専用使用していますが、この部分は共用部分です。従ってマンション全体の安全性や美観などを損なうような使い方をしないように、管理規約で定めています。日ごろの管理組合活動などを通じて、区分所有者や居住者全員に徹底することが大切です。特に、物置などが設置されていると、火災などが発生した場合に避難路を塞ぐことにもなり大変危険です。管理規約や使用細則に基づき、区分所有者や居住者に撤去を求める必要があります。
一つの住戸でも既成事実になってしまうと、他の住戸にも広がる可能性がありますから、発見した場合には迅速に対処することが大切です。口頭による注意や理事会名の文書により撤去を求める必要があります。
物置などでなくても、隣戸との隔て板や、避難ハッチの周辺に物を置くことは、万一の場合に危険です。
また、バルコニーにいろいろな物を置くと、集中豪雨などの際の排水をさまたげることになり、漏水事故などの原因にもなります。

バルコニーに衛星放送のアンテナを付けている人がいるのですが、どうしたらよいですか？

バルコニーに設置することは原則として禁止です。希望の多い場合には、管理組合で衛星放送用共視聴アンテナ（BSアンテナ・CSアンテナ）の設置を検討することも解決方法の一つです。
衛星放送が普及する前に建設されたマンションには、衛星放送の共同受信システムがありません。このため、衛星放送のアンテナをバルコニーに設置した住戸を見かけますが、決して望ましいことではありません。マンションの外見を損なうだけでなく、万一落下して通行人などに当たった場合には管理組合が責任を問われる可能性もあります。多くの住戸が各戸ごとにアンテナを設置してからでは、共同受信システム導入の合意が得にくくなります。理事会などが積極的にイニシアチブを発揮し、共同受信システムの導入を進めることがよいでしょう。技術の進歩やライフスタイルの変化にともない、建設当時はなかった設備などを設置することは、マンション生活の向上とグレードアップをはかる上で、管理組合の大切な役割といえるでしょう。

漏水事故が起きやすいのは、どのような場合ですか？

漏水事故の主な原因には、各居住者の不注意によるものと、給排水設備などの経年劣化によるものとがあります。

漏水はマンション生活の中で比較的発生しやすい事故です。物的な損害を保険などでカバーした場合でも、居住者間に心理的なしこりが残ることもありますので、事故発生を防止する努力が欠かせません。主な発生場所や原因としては次のようなものがあります。

1. 専有部分などの使用上の不注意によるもの

• （1）洗濯機の給水・排水ホースの外れ（特に全自動式）
• （2）トイレに異物を流したことによる詰まり
• （3）バルコニーの排水口の詰まり
• （4）断水時の蛇口の閉め忘れ
• （5）電気温水器の排水口の詰まり
• （6）浴槽の残り湯利用時のポンプのホース外れ

2. 共用部分の設備の経年劣化によるもの

• （1） 給排水管の接続部分の緩みとパッキンの老朽化
• （2） 屋上防水の劣化による雨漏り
• （3） 給排水管の劣化などによる穴

給排水管などは配管されている場所により共用・専有の責任が区分されています。専有部分などについては、管理組合が直接関与することができないので、所有者および居住者に注意を促すことが必要です。
また共用部分については、管理組合として定期点検や計画修繕を適切に行うことが必要でしょう。

専有部分のリフォーム工事をする人が増えてきました。管理組合として何か対策を立てておいたほうがよいですか？

リフォーム工事が適切に行われるようにするため、リフォーム工事をしようとする人は事前に理事長に届け出をし、管理組合として承認することを使用細則で定めます。
リフォーム工事は、廊下やエレベーターなどの共用部分を頻繁に使用したり、工事中の騒音など、他の居住者にも大きな影響を与えることがあります。専有部分内の問題ですが、管理組合と無関係とは言いきれません。
事前にリフォーム工事を届け出、その際には設計図や仕様書、工程表などを添付するように求めるなど、管理組合でルールを作ることが、トラブルの防止に役立ちます。
工事のときには、使用する共用部分に必ず養生をすることや、工事のできない曜日や開始時間と終了時間も決めておいたほうがよいでしょう。

居住者の引越しの際、どのようなことを注意したらよいですか？

引越し作業で共用廊下や玄関、エレベーターなどが傷つかないように注意することや、居住者に使用細則などを徹底することが必要です。
マンションサポーター（管理員）退居届を受理し管理事務室に保管したり、エレベーターの使用などの必要な注意をします。管理組合が居住者に対して使用細則を周知することなどは、印象も強くなり、マナーの徹底もはかりやすくなります。マンションに新しい仲間が加わったという視点で、あくまでも温かく、伝えるべきことは伝えるというようにしたいものです。

自転車が増え自転車置場からあふれるようになってきました。どうしたらよいですか？

実際には使われていない自転車があるかもしれません。使用状況を調べたり、世帯当たりの台数を決めるなどの対策が考えられます。
築年数が経過するにつれて自転車の数が増えるのが、一般的な傾向です。しかし、よく調べてみると実際には使用されていない自転車が自転車置場を占領していることもあるはずです。
対策として、自転車を登録制にしてシールを貼るなどの方法で、管理しているマンションもあります。また、居住者に対するアンケートを実施したり、所有者を確認するなどの手続きを取ってから、自転車の数が増えないように理事会や総会で決めた管理組合もあります。
なお、自転車の処分にあたっては、警察への防犯登録に関する確認などが必要な場合もあるのでご注意ください。

マンションの資産価値を損ねたり共同生活のルールを守らない居住者がいる場合、どうしたらよいですか？

口頭や文書による注意などをしても改まらない時は、理事長が勧告や指示をします。それでも効果がない場合、総会の議決により裁判所に訴えを起こすこともできます。

マンションに住む人たちが、お互いに気持ち良く暮らすために、共同生活の秩序を維持することは管理組合の基本的な役割です。
管理規約やルールを守らない居住者を、義務違反者と言います。義務違反者に対し、理事長は理事会の決議に基づいて勧告や指示をすることができます。ルール違反が発生したときには放置せずに、理事会で検討して速やかに注意することが必要です。
それでも問題が解決しない場合には、総会の決議により違反行為者以外の区分所有者は、理事長を原告として裁判所に訴えを起こすことができます。総会でこうした決議をする場合には、あらかじめ義務違反者に弁明の機会を与えなければなりません。

■訴訟の場合の請求事項

• （1）その行為を止めさせたり、違反する物を撤去させることなど（差止請求）
• （2）義務違反者が一定期間専有部分と共用部分を使用することを禁止すること（使用禁止請求）
• （3）義務違反者の区分所有権などを競売する（競売請求）
• （4）賃借人などに対し賃貸借契約書を解除し専有部分の引渡しを命ずること（引渡請求）

※こうした決議は、（1）は普通議決でできますが、（2）（3）（4）は総会の特別議決が必要です。