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管理組合さまからの
よくあるご質問

マンションでの暮らしに関わるルールとマナー、管理費と修繕積立金、安全対策、大規模修繕工事など、
管理組合さまやお客さまから多く寄せられる質問と回答をご覧いただけます。

ルールとマナーの徹底

賃借人にも使用細則を守らせたいのですが、どうしたらよいですか?
賃借人が入居する際などに使用細則を渡し、これを守る義務があることを伝える必要があります。
使用細則はマンション生活の基本ルールを定めたものですから、賃借人も守る義務があります。賃借人が入居するときに使用細則を渡し、これを必ず守る義務があることを伝える必要があります。
マンションによっては専有部分を賃貸する場合に、区分所有者を通じて仲介業者が賃借人に使用細則の内容をあらかじめ説明するように依頼しているところもあります。また、区分所有者の義務として賃貸借契約を結ぶときに賃借人に使用細則などを守る誓約書の提出を、管理規約に定めているところもあります。
隣のバルコニーとの仕切り(隔て板)の前に物置を置いている居住者がいますが、注意したほうがよいですか?
管理規約や使用細則に基づき、管理組合として撤去を求める必要があります。
バルコニーは各住戸で専用使用していますが、この部分は共用部分です。従ってマンション全体の安全性や美観などを損なうような使い方をしないように、管理規約で定めています。日ごろの管理組合活動などを通じて、区分所有者や居住者全員に徹底することが大切です。特に、物置などが設置されていると、火災などが発生した場合に避難路を塞ぐことにもなり大変危険です。管理規約や使用細則に基づき、区分所有者や居住者に撤去を求める必要があります。
一つの住戸でも既成事実になってしまうと、他の住戸にも広がる可能性がありますから、発見した場合には迅速に対処することが大切です。口頭による注意や理事会名の文書により撤去を求める必要があります。
物置などでなくても、隣戸との隔て板や、避難ハッチの周辺に物を置くことは、万一の場合に危険です。
また、バルコニーにいろいろな物を置くと、集中豪雨などの際の排水をさまたげることになり、漏水事故などの原因にもなります。
バルコニーに衛星放送のアンテナを付けている人がいるのですが、どうしたらよいですか?
バルコニーに設置することは原則として禁止です。希望の多い場合には、管理組合で衛星放送用共視聴アンテナ(BSアンテナ・CSアンテナ)の設置を検討することも解決方法の一つです。
衛星放送が普及する前に建設されたマンションには、衛星放送の共同受信システムがありません。このため、衛星放送のアンテナをバルコニーに設置した住戸を見かけますが、決して望ましいことではありません。マンションの外見を損なうだけでなく、万一落下して通行人などに当たった場合には管理組合が責任を問われる可能性もあります。多くの住戸が各戸ごとにアンテナを設置してからでは、共同受信システム導入の合意が得にくくなります。理事会などが積極的にイニシアチブを発揮し、共同受信システムの導入を進めることがよいでしょう。技術の進歩やライフスタイルの変化にともない、建設当時はなかった設備などを設置することは、マンション生活の向上とグレードアップをはかる上で、管理組合の大切な役割といえるでしょう。
漏水事故が起きやすいのは、どのような場合ですか?
漏水事故の主な原因には、各居住者の不注意によるものと、給排水設備などの経年劣化によるものとがあります。
漏水はマンション生活の中で比較的発生しやすい事故です。物的な損害を保険などでカバーした場合でも、居住者間に心理的なしこりが残ることもありますので、事故発生を防止する努力が欠かせません。主な発生場所や原因としては次のようなものがあります。
1. 専有部分などの使用上の不注意によるもの
  • (1)洗濯機の給水・排水ホースの外れ(特に全自動式)
  • (2)トイレに異物を流したことによる詰まり
  • (3)バルコニーの排水口の詰まり
  • (4)断水時の蛇口の閉め忘れ
  • (5)電気温水器の排水口の詰まり
  • (6)浴槽の残り湯利用時のポンプのホース外れ
2. 共用部分の設備の経年劣化によるもの
  • (1) 給排水管の接続部分の緩みとパッキンの老朽化
  • (2) 屋上防水の劣化による雨漏り
  • (3) 給排水管の劣化などによる穴
給排水管などは配管されている場所により共用・専有の責任が区分されています。専有部分などについては、管理組合が直接関与することができないので、所有者および居住者に注意を促すことが必要です。
また共用部分については、管理組合として定期点検や計画修繕を適切に行うことが必要でしょう。
専有部分のリフォーム工事をする人が増えてきました。管理組合として何か対策を立てておいたほうがよいですか?
リフォーム工事が適切に行われるようにするため、リフォーム工事をしようとする人は事前に理事長に届け出をし、管理組合として承認することを使用細則で定めます。
リフォーム工事は、廊下やエレベーターなどの共用部分を頻繁に使用したり、工事中の騒音など、他の居住者にも大きな影響を与えることがあります。専有部分内の問題ですが、管理組合と無関係とは言いきれません。
事前にリフォーム工事を届け出、その際には設計図や仕様書、工程表などを添付するように求めるなど、管理組合でルールを作ることが、トラブルの防止に役立ちます。
工事のときには、使用する共用部分に必ず養生をすることや、工事のできない曜日や開始時間と終了時間も決めておいたほうがよいでしょう。
居住者の引越しの際、どのようなことを注意したらよいですか?
引越し作業で共用廊下や玄関、エレベーターなどが傷つかないように注意することや、居住者に使用細則などを徹底することが必要です。
マンションサポーター(管理員)退居届を受理し管理事務室に保管したり、エレベーターの使用などの必要な注意をします。管理組合が居住者に対して使用細則を周知することなどは、印象も強くなり、マナーの徹底もはかりやすくなります。マンションに新しい仲間が加わったという視点で、あくまでも温かく、伝えるべきことは伝えるというようにしたいものです。
自転車が増え自転車置場からあふれるようになってきました。どうしたらよいですか?
実際には使われていない自転車があるかもしれません。使用状況を調べたり、世帯当たりの台数を決めるなどの対策が考えられます。
築年数が経過するにつれて自転車の数が増えるのが、一般的な傾向です。しかし、よく調べてみると実際には使用されていない自転車が自転車置場を占領していることもあるはずです。
対策として、自転車を登録制にしてシールを貼るなどの方法で、管理しているマンションもあります。また、居住者に対するアンケートを実施したり、所有者を確認するなどの手続きを取ってから、自転車の数が増えないように理事会や総会で決めた管理組合もあります。
なお、自転車の処分にあたっては、警察への防犯登録に関する確認などが必要な場合もあるのでご注意ください。
マンションの資産価値を損ねたり共同生活のルールを守らない居住者がいる場合、どうしたらよいですか?
口頭や文書による注意などをしても改まらない時は、理事長が勧告や指示をします。それでも効果がない場合、総会の議決により裁判所に訴えを起こすこともできます。
マンションに住む人たちが、お互いに気持ち良く暮らすために、共同生活の秩序を維持することは管理組合の基本的な役割です。
管理規約やルールを守らない居住者を、義務違反者と言います。義務違反者に対し、理事長は理事会の決議に基づいて勧告や指示をすることができます。ルール違反が発生したときには放置せずに、理事会で検討して速やかに注意することが必要です。
それでも問題が解決しない場合には、総会の決議により違反行為者以外の区分所有者は、理事長を原告として裁判所に訴えを起こすことができます。総会でこうした決議をする場合には、あらかじめ義務違反者に弁明の機会を与えなければなりません。
■訴訟の場合の請求事項
  • (1)その行為を止めさせたり、違反する物を撤去させることなど(差止請求)
  • (2)義務違反者が一定期間専有部分と共用部分を使用することを禁止すること(使用禁止請求)
  • (3)義務違反者の区分所有権などを競売する(競売請求)
  • (4)賃借人などに対し賃貸借契約書を解除し専有部分の引渡しを命ずること(引渡請求)

※こうした決議は、(1)は普通議決でできますが、(2)(3)(4)は総会の特別議決が必要です。

管理費と修繕積立金

賃借人が退去し住戸を使用していないので、管理費を納めないという組合員がいます。どう対応したらよいですか?
区分所有者は住戸の使用状況などに関りなく管理費・修繕積立金などを納める義務があります。長期間滞納されると組合運営に影響を及ぼすので、根気よく督促する必要があります。
管理費・修繕積立金などはマンションの共用部分や共用施設を維持するためのものですから、管理規約に特別定めがない限り各区分所有者の専有床面積の割合に応じて負担することが区分所有法で定められています。住戸の使用状況などにかかわりなく、区分所有者である限り管理組合が定めた管理費・修繕積立金などを必ず納めなければなりません。
もしも、住戸の使用状況などを考慮して管理費の負担割合を変えると、たとえば1階の所有者はエレベーターを使わないから管理費が他の組合員より安くてもよいといった意見も成り立つことになり、組合運営に大きな混乱が起きることになります。
管理費の滞納対策としては、6ヵ月で内容証明での督促状を出し、1年を目安として法的措置を取るなど、理事会での運用基準をもうけておくと処理もスムーズです。
管理組合の一般会計が赤字になった場合、修繕積立金を取り崩して補うことはできますか?
修繕積立金は修繕工事に備えるためのものです。一般会計の赤字を補うことは望ましくありません。
管理組合の会計は、日常の維持管理のための一般会計、何年かに一度必要になる修繕のための特別修繕会計とに分けておく必要があります。
修繕積立金はあくまでも計画的な修繕工事などに備えるためのものですから、日常の管理費とは区分して会計処理をしなければなりません。したがって、一般会計が赤字になる場合には、修繕積立金を取り崩すのではなく、管理費の設定を見直す必要があります。
一般会計は、マンションを維持管理するために使う消費会計です。決算が予算どおりに執行されていることが理想です。
管理費・修繕積立金などを滞納している人には、どのような方法で督促するのですか?
管理会社が電話や文書による通常の督促を行った後も納入されない場合は、別途法的な措置も含めた対応が必要です。
管理費・修繕積立金などが滞納されると組合運営に重大な支障が生じますから、未納が発生した場合には速やかに行動することが大切です。
大京アステージでは毎月の管理費・修繕積立金などの収納状況を把握し、未収納金がある場合には理事長に速やかに報告しています。未納の管理費・修繕積立金などの督促は法律上は理事長が行うことになっていますが、区分所有者相互の間で督促をすることは簡単にできることではありません。
このため、大京アステージでは管理委託契約に基づき、未納の組合員に対して、支払い期限後の一定期間、電話や文書の送付などにより、管理組合が行う督促をサポートします。
管理費を滞納した住戸が競売されることになりました。未納分の管理費を受け取ることができますか?
未納分の管理費を競売の配当で受けることはなかなか難しく、住戸を所有することになる競落人に請求することになります。
法律上は滞納された管理費・修繕積立金などについて、管理組合は先取特権が認められていますが、実際には抵当権を設定している金融機関などが優先的に配当を受けることになります。この段階で管理組合が未納分の管理費・修繕積立金などを回収することは困難な場合が多くなってしまいますが、配当要求の手続きは取っておいたほうがよいでしょう。
競売されたマンションを競落した人は当然組合員になり、特定承継人として前区分所有者が滞納していた管理費・修繕積立金などを管理組合に納める義務を負うことになります。
大京アステージでは競売時に配当を請求することや、競落人に前所有者が滞納していた管理費・修繕積立金などを請求するための業務を、別途協議により代行します。
修繕積立金は定期的に増額する必要があるのですか?
長期修繕計画と修繕積立金の収支予測を定期的に見直し、毎月の積立金額が妥当かどうか、データをもとに検討することが大切です。
マンションの資産価値を守ることを考えると、修繕積立金は多いことにこしたことはありません。積立金が十分にあれば大規模修繕工事を実施する場合の合意も得やすくなります。このため、長期修繕計画と修繕積立金の収支予測を定期的に見直し、毎月の積立金額が妥当かどうかを組合員に知らせ、データをもとに検討する習慣をつけることが望ましいです。
修繕積立金の値上げが必要な場合には、根拠を明らかにするとともに、改定の幅や時期、場合によっては段階的な引き上げ方法を検討するなど、組合員の納得を得やすくしたり、負担感を減らす工夫も必要です。

安全対策

マンションでは防火管理者を選ぶ必要があると聞きましたが、どういうことですか?
消防法により居住者が50人以上のマンション(複合用途型マンションの場合は30人以上)では、防火管理者を選び、消防計画を作成したり、防火活動を行うことが義務づけられています。
マンションの消防設備にはどのようなものがありますか?
火災報知器、消火のための消火器や消火栓、避難器具、誘導灯などがあります。それぞれが設置されている位置や使用方法などを、居住者は理解しておくことが必要です。
マンションはホテルなどと同様に建築基準法で特殊建築物に指定され、消防設備の設置基準が厳格に定められています。
地域やマンションにより多少異なりますが、共用部分には火災報知器、消火栓、消火器などが設置されています。また、各住戸内からの避難のためにバルコニーには避難ハッチ、室内には熱感知器なども設置されています。これらの消防設備は6カ月ごとに機器点検、1年ごとに総合点検を有資格者により実施します。また、点検結果を1年に1回、もしくは3年に1回、消防署長に報告しなければなりません。
なお、各住戸の熱感知器や非常警報の仕組みはマンションによって異なりますから、警報の鳴る場所、通報される先などを普段から確認しておくことが必要です。
大京アステージでは、管理委託契約に基づき消防設備の法定点検を実施し、報告書を管理組合に提出するとともに管理組合に代わって消防署に提出しています。また、避難ハッチの改修や、熱感知器などの交換や修理が必要だと判断される場合には、その旨を理事会に報告します。
台風のときは、どのような注意が必要ですか?
バルコニーからの漏水、高層階から落下物などの危険がありますので、管理組合として居住者に注意を促す必要があります。
マンションの風水害対策として最も重要なのは、バルコニー内の整理です。置いてある物が風で飛んだり、倒れたりすると大変危険です。特に、高層階では風影響が大きくなるため、洗濯物のかかった物干し竿なども強風にあおられて飛ぶ可能性があります。事前にバルコニーに置いてあるものを室内に入れるなどの対応が必要です。
バルコニーの排水口がゴミなどで詰まっていると、雨水があふれ室内に浸水したり、階下への漏水につながります。落葉やゴミなどが排水口を塞がないように、居住者に注意を促すことも大切です。
また、浸水のおそれがある機械式駐車場のピットや地下駐車場があるマンションでは、車を早めに安全な場所に移動するように、日頃から利用者に注意を促す必要があります。
なお、氾濫しやすい河川が近くにあるようなマンションでは、管理組合として土嚢や水嚢を用意するなどの対策も立てておきましょう。
マンションの地震対策はどのようなことをすればよいですか?
管理組合として非常用の備品を準備しておく必要があります。
管理組合として備えておいたほうが良い備品類や工具も準備しておく必要があります。拡声器やスコップ・バールなどは、いざというときに役に立ちます。
所有者・居住者名簿と非常の場合の連絡先を把握しておくことも重要です。
過去の地震では、住戸内での家具の転倒などによる被害が多く発生しています。室内の事故を防止するために家具の転倒防止やガラスの飛散防止などについて居住者に注意を促したり、また避難の方法や場所、注意事項を徹底することも大切です。
大京アステージでは防災用品の一括購入などのサポートもいたしますので、詳細はマンション担当者へお尋ねください。
管理組合で加入すべき損害保険には、どのようなものがありますか?
建物の共用部分にかける火災保険や、第三者に損害を与えたときに補償する、賠償責任保険があります。
建物の共用部分に損害を受けた場合や、共用部分の施設が原因で第三者に損害を与えた場合、その修繕費用・損害賠償額は各区分所有者の責任で共同負担することになります。修繕費用・損害賠償額の各区分所有者の支払いトラブルを避けるためにも、共用部分に火災保険・施設賠償責任保険を管理組合で一括して加入することが可能です。
また、居住者の日常生活上の行為が原因で第三者に損害を与えた場合、その損害賠償額は各居住者が個別に損害保険に加入しておくなどの備えが必要ですが、1つの建物で共同生活をするうえでは、居住者間のトラブルを未然に防ぐため、個人賠償責任保険にも管理組合で一括して加入することが可能です。

大規模修繕工事

長期修繕計画は何年間をメドに作成するものですか?
建物を長期にわたって良好に維持管理していくため、計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすることが望ましいです。 長期修繕計画はまず築30年までの計画を作成するのが最近の傾向です。エレベーターや給水管の交換など、多額の費用を要する工事が、築25年頃から発生するため、こうした工事に備えるためには、築30年程度までの長期修繕計画を作成しておくことが必要と考えられています。
しかし、技術革新や、社会・経済情報の変動があることを考慮すると、計画期間が長ければよいというものでもありません。修繕工事の実施状況なども反映して、キメ細かく計画を見直すことで、実情に合った計画にすることが大切です。
大京アステージでは30年の計画を作成した後も、定期的に計画の見直し案の提示や建物診断の提案、適正な資金確保、工事の実施をサポートいたします。
修繕積立金の資金計画は、どのくらいの頻度で見直さなければなりませんか?
見直しは、長期修繕計画を作成してからおおむね5年毎に行うことが合理的です。
長期修繕計画に基づく資金計画は、あくまでも計画を作成した時点での工事単価をもとに作成し、積立金の金利などは考慮していません。
したがって、物価の上昇や技術向上による工事費用の上昇などで、実際に工事を行う時期には資金不足になる可能性もありますから、資金計画の見直しを行う必要があります。長期修繕計画の見直しに合わせて改定することが合理的です。
また、新築当時の状態に近づけることを目的とする工事だけでなく、新しい設備の導入や仕様のグレードアップなどを予定する場合には、その費用も資金計画に組み込むことが必要です。
大規模修繕工事を検討する際には、将来計画を見据えて工事計画を最適化させることが重要ですから、工事検討中も資金計画を見直すタイミングとなります。
■新しい設備導入やグレードアップ工事の例
  • バリアフリー化(スロープ設置、手摺設置)
  • 防犯システム化(オートロック設置、セキュリティシステム)
  • エントランス廻り美観向上
  • LED照明器具への更新
  • 複層ガラスへの交換
大規模修繕工事は築後何年で必要になりますか?
ひとつの目安として、国土交通省が示しているガイドラインでは、12年程度ごとに行うこととされています。ただし、立地条件などにより適切な時期は異なります。
外壁のタイルや塗装の補修工事については、一般的には足場をかけなければできません。このような工事を修繕工事の中でも区別して大規模修繕工事と言います。必要時期はだいたい築10年を過ぎた頃になります。
大規模修繕工事が必要になる時期も実際には、建築された時期やその立地条件により異なります。大規模修繕工事を実施する前に、建物診断を行うことによって、建物の劣化状態を把握し、修繕の必要箇所および時期について、判断する必要があります。
修繕工事の前に、建物診断がなぜ必要なのですか?
建物診断を行い、建物の劣化状態を詳細に把握することで、工事の実施時期や適切な工法を判断することができます。
長期修繕計画表の工事の実施時期は、新築当時に設定したものです。したがって実際の工事の実施時期は、計画表に示す修繕周期に合致しないこともあります。また計画した修繕周期が到来しても、直ちに工事をする必要がないこともあります。
建物診断は建物の健康診断と同じで、建物の劣化状態を技術者による目視、打診の他、機械などを使って具体的に把握するものです。タイルや塗装に浮いている部分はないか、ひび割れはないかなどをしっかりチェックします。
診断結果により修繕が必要な箇所と時期を特定し、合理的な工事を行うことができます。
また、一口に修繕と言ってもさまざまな工法が考えられます。建物診断を行うことにより、劣化部分の適切な修繕方法を選ぶことができます。
そろそろ大規模修繕工事が必要な時期になっています。どのような手順で進めればよいですか?
区分所有者の合意を得るため、建物診断から始め、一歩一歩着実に手順を踏むことが大切です。
一番大切なことは組合員および居住者の理解を得ながら進めることですから、準備段階から一歩一歩着実に手順を踏んで進めることが大切です。
特に、次の3つのポイントを押さえる必要があります。
  • (1)どのように修繕するかを判断し、修繕工事の方針を決めます。そのために建物診断を行い、修繕の判断材料とします。
  • (2)費用がおおよそどの位かかるかを調べ、資金の準備をします。修繕積立額が予定する工事金額に満たない場合には、修繕工事の実施までに少しでも積立金を増やすようにしたり、借入金や一時金徴収などの方法を検討することになります。
  • (3)総会などで審議する前に、アンケートを実施するなど、事前に組合員の十分な理解を得るようにする必要があります。
こうした手順を踏んで、修繕工事を実施することを総会で審議・決定します。スムーズに検討をすすめるためにそれぞれの管理組合の特性にあった検討体制を構築することが大切です。理事会の専門部会として「修繕委員会」を設け、設計や施工に知識のある組合員の参加を求めて理事会を補佐する方法も行われています。
工事費用に対して修繕積立金が不足する場合は、どうしたらよいですか?
組合員から一時金を徴収するか、管理組合でローンの借入れをすることになります。
一時金の徴収が高額になると、修繕工事実施の合意がしづらくなります。ローンと併用する管理組合もあります。大規模修繕工事についてのローンは住宅金融支援機構や銀行、信託銀行、信販会社などでも取り扱っています。
ローンの返済期間は最長10年程度ですから、毎月の返済額が比較的多くなります。次の修繕工事も考慮に入れて、ローンの額や返済期間を決めることが望ましいでしょう。
大規模修繕工事中に注意すべきことはどのようなことですか?
施工業者により工事の進歩状況を居住者にこまめに知らせるようにし、工事中の安全対策を第一にしなければなりません。
大規模修繕工事は居住者が日常生活を送る中で実施する工事です。洗濯物が干せない、窓が開けられないといった、生活に影響することも多々あります。思わぬ事故やトラブルが起きないように、工事の進歩状況や予定を詳しく知らせ、居住者の理解・協力を得られるようにするなど、大規模修繕特有の配慮が求められます。
資材の搬入や保管の時にも安全対策が大切です。工事中に事故が発生すると、施工業者は当然のこと、管理組合も責任を問われることがあったり、工事を中断せざるを得ないような事態になることもあります。
また管理組合の資産維持とグレード向上のための工事なので、居住者に工事の協力を要請することも大切なことです。
マンションの大規模修繕工事を数多く手がけている施工業者であれば、日常生活に関連した注意事項についてもよく把握しているはずです。これは、業者選定の判断材料の一つになります。
大京アステージは、多数のマンションの修繕工事の施工・監理などを経験しています。こうした実績をもとに、居住者の方々の日常生活への影響をできるだけ減らすために、理事会と密接に連絡を取り、工事を進められるようサポートいたします。
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